Возмещение за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд

Судебная практика земли сельхозназначения

В судебном акте со ссылкой на п.22 постановление Правительства РФ от 28 января 1993г. N 77 «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» указано, что возмещение упущенной выгоды производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены изымаемые земельные участки, в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства. Доход исчисляется по фактическим объемам производства в натуральном выражении в среднем за 5 лет и ценам, действующим на момент изъятия земель». Наличие данной нормы позволяет ее использовать для исчисления размера убытков. Однако это положение не снимает обязанность доказывания и представления необходимых документов.

Сельскохозяйственная организация — общество с ограниченной ответственностью использует земельный участок на основании договора аренды, заключенного с администрацией муниципального образования. Другое общество с ограниченной ответственностью самовольно захватило часть земельного участка и произвело работы по выращиванию сахарной свеклы. Посчитав данные действия незаконными первое общество обратилось в ссуд с иском о взыскании упущенной выгоды — неполученных доходов вследствие самовольного занятия ответчиком земельного участка.

Штрафы за несанкционированный захват земель

Одним из видов незаконных действий с участками является их самозахват. Ответственность за такие действия предусматривается согласно Статьи 7.1 КоАП. Кроме непосредственного самозахвата данной статьей предусмотрена ответственность за эксплуатацию земель без надлежащих документов (основания для выполнения каких-либо действий с ней), отсутствие документальных разрешений на производимые работы.

К самовольному занятию (самозахвату) могут относиться следующие действия:

осуществление действий по застройке участка, не принадлежащего самому застройщику, в случае, если у него отсутствуют разрешительные документы на выполнение таких действий;
самовольное изменение границ участка путем прибавления к ним других земель, при этом, если на чужой территории также осуществляется постройка стационарного типа или возводятся какие-то временные конструкции. Стоит отметить, что при изъятии участков у лиц или организаций материальный ущерб им не возмещается, поскольку такие действия изначально не являлись законными.

Штраф за захват

За нарушения, которые относят к самовольному захвату, полагаются следующие величины штрафов (при известной величине кадастровой стоимости, в % от нее):

физлица – от 1 до 1,5%, но не менее 5 000 рублей;
должностные представители – от 1 до 1,5%, но минимум 20 000 рублей;
юрлица – от 2 до 3%, но не меньше, чем 100 000 рублей.

Если надел, в отношении которого совершено нарушение, не имеет установленной стоимости, в таком случае сумма штрафных санкций будет следующей:

физические лица – 5-10 000 рублей;
представители компаний – 20-50 000 рублей;
юрлица – 100-200 000 рублей.

Мера наказания и размер штрафов

По новым нормам исчисления штрафных санкций, которые накладываются за незаконную эксплуатацию земель, основным параметром, на основании какого определяется сумма взыскания, является кадастровая стоимость надела, поврежденного действиями лица или организации.

При использовании надела не по назначению предполагаются следующие взыскания:

для граждан – от 0,5 до 1% от величины установленной стоимости, но не менее 10 000 рублей;
представители организаций – от 1 до 1,5%, но не меньше 20 000 рублей;
для юрлиц – от 1,5 до 2% от значения стоимости, но не меньше, чем 100 000 рублей.

Штраф за нецелевое использование

Другой принцип расчета уже будет присутствовать, если у участка, чье нецелевое использование было зафиксировано, нет установленной кадастровой стоимости. В подобной ситуации величина штрафов может быть такой:

для физлиц – от 10 до 20 000 рублей;
для представителей организаций – от 20 до 50 000 рублей;
для юрлиц – от 50 до 100 000 рублей.

Формирование убытка

Также на этапе подготовки к подписанию договора и технического задания оценщик определяет, когда и как формируется убыток — при изъятии земельного участка или временном его занятии (аренда).

Изъятие земельного участка влечет за собой прекращение прав собственности, пользования, владения. Оно может осуществляться по соглашению сторон или принудительно, может проводиться безвозмездно или за плату (выкуп).

В статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) отмечается, что изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд «…осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным:

с выполнением международных договоров Российской Федерации;
со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
объекты использования атомной энергии;
объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технического сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
автомобильные дороги федерального, регионального или муниципального, местного значения;

с иными основаниями, предусмотренными федеральными законами» .

Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются статьей 55 ЗК РФ. Кроме того, изъятие земельного участка может быть проведено безвозмездно по решению суда (ст. 50 ЗК РФ).

Имеет место и реквизиция — принудительное возмездное изъятие имущества в собственность или во временное пользование государства. К этому методу прибегают в чрезвычайных обстоятельствах. Земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз. Реквизиция земельного участка происходит с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции.

Если реквизированный земельный участок нельзя вернуть, то собственнику возмещается его рыночная стоимость или может быть предоставлен равноценный земельный участок.

Временное занятие земельных участков проводится при строительстве линейных объектов. После завершения строительства земельный участок возвращается собственнику. Период временного занятия земельного участка рассматривается как аренда. Оплата аренды осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее также — ГК РФ).

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд проводится по решению:

уполномоченных федеральных органов исполнительной власти для размещения объектов федерального значения;
уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации для размещения объектов регионального значения;
органов местного самоуправления для размещения объектов местного значения.

Порядок выкупа земельного участка, определения выкупной цены устанавливается ГК РФ.

Взыскание при отсутствии факта использования с/х земли

Отдельно выделяется несение ответственности за получение земель сельскохозяйственного назначения и дальнейшее отсутствие действий по их непосредственному использованию (выращивание культур). Кроме такого нарушения могут также привлекаться к административной ответственности лица, которые не выполняют следующие взятые на себя обязательства при получении земельных участков:

проведение действий по рекультивации земли;
улучшение свойств участка (ее грунта);
защита от вредных насекомых и уничтожение сорняков;
скос сена.

Виды и этапы рекультивации

При отсутствии действий по обработке величина штрафа может составлять:

для физлиц – от 0,3 до 0,5% от стоимости участка, но не менее 3 000 рублей;
для должностных представителей величина штрафа будет колебаться в диапазоне от 0,5 до 1,5%, но не менее, чем 50 000 рублей;
для юрлиц предусматривается штраф в размере от 2 до 10%, минимум 200 000 рублей.

При нарушениях, которые относятся к действию лиц или бездействию, повлекшему за собой ухудшение ее качества и плодородия, суммы штрафов выражаются в таких размерах:

для физлиц – от 20 до 50 000 рублей;
представители – 100-200 000 рублей;
юрлица – от 200 до 400 000 рублей.

Итак, при действиях, которые подпадают под формулировку нецелевого использования, лица, виновные в подобном могут привлекаться к ответственности с последующим наложением штрафов. В случае значительных ухудшений свойств земли и отказе ее восстановления может применяться мера изъятия участков в пользу государства.

Тема номера: Земельное право

Если же договор заключался на большие земельные площади и на длительный срок, указанные выше риски потенциально могут быть экономически губительными для арендатора. В такой ситуации необходимо посоветовать перед заключением договора провести юридический аудит земельного участка. Несмотря на затраты, это единственное средство, способное обезопасить арендатора от указанных рисков.

Из анализа судебной практики следует, что распространенным основанием для оспаривания договоров аренды сельскохозяйственных земель является отсутствие в договоре существенных условий. Если обратиться к статье 15 Закона «Об аренде земли», можно обнаружить достаточно длинный список условий, которые отнесены к существенным, а именно:

Вид объекта оценки

Субъект	Вид права на земельный участок	Объект оценки
Юридическое лицо	Право постоянного (бессрочного) пользования	Право аренды земельного участка на установленный законом срок, а в случае отсутствия срока на 49 лет
Физическое лицо	Право постоянного (бессрочного) пользования	Земельный участок
Право пожизненного (наследуемого) владения
Арендатор	Право аренды Досрочное прекращение права аренды	Право аренды до истечения срока действия договора
Землепользователь	Право безвозмездного пользования Досрочное прекращение права безвозмездного пользования	Право безвозмездного пользования земельным участком до истечения срока действия договора

Во всех случаях законодательством установлена рыночная стоимость земельного участка или права аренды, которая определяется в соответствии с методологией и методами, изложенными в ФСО N 1, 2, 3, 7 и в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р.

Характеристика земельного участка

На следующем этапе оценщик получает и анализирует информацию о земельном участке. Информацию можно почерпнуть из документов, запрашиваемых у заказчика. К таким документам относятся:

свидетельство о государственной регистрации права;
кадастровая выписка о земельном участке (выписка из государственного кадастра недвижимости);
кадастровый план территории (выписка из государственного кадастра недвижимости);
кадастровый паспорт земельного участка;
кадастровая справка о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Если речь идет о временном занятии земельного участка, то оценщику необходим договор аренды, заключенный собственником земельного участка с арендатором.

Перечисленные документы дают достоверную информацию:

о категории земель, к которой относится оцениваемый земельный участок;
о размере земельного участка;
о кадастровой стоимости земельного участка;
о назначении земельного участка;
о том, в чей собственности находится земельный участок.

Желательно получить сведения о структуре земель сельскохозяйственного назначения, по которым будет проходить строящийся объект.

Для выполнения расчетов необходимо знать, какую площадь занимают пашня, пастбища, сенокосы, многолетние насаждения и какое количество земель не использовалось для производства сельскохозяйственной продукции.

Как известно, земли, занимаемые пашней, являются одними из самых дорогих. По состоянию на 1 января 2014 года в Хабаровском крае удельный вес пашни в общем земельном фонде составлял 0,125 процента, в земельном фонде сельскохозяйственного назначения — 26,26 процента .

Структура сельскохозяйственных угодий в Хабаровском крае отражает животноводческую специализацию сельскохозяйственного производства (см. табл. 2).

Таблица 2

Законодательство: несение ответственности

На законодательном уровне за каждым конкретным участком закрепляется одна из существующих категорий – именно она определяет то, какие действия возможны к осуществлению при эксплуатации конкретного надела.

К примеру, если юридическая фирма арендовала земельный участок для использования его в качестве базы для занятия сельским хозяйством (при соответствующем назначении надела), а фактически организовывает на нем строительство каких-либо сооружений, такое действие является грубым нарушением как прав собственника надела, так и законодательных актов РФ.

Права собственников на использование ЗУ

Особенно это может наблюдаться в тех регионах, где стоимость участков для возможности возведения на них жилых построек очень отличается по своей цене от с/х земель – подобные факты в большей мере наблюдаются вблизи с крупными городами, областными центрами, в частности в Московской области.

Таким образом, используя землю не по назначению, третье лицо фактически нарушает требования таких нормативные акты и пункты документов:

Земельный кодекс РФ;
Гражданский кодекс РФ;
положения договора аренды, в том случае, если пользование землей осуществляется на основании него.

Нарушение порядка пользования землей относится к административному виду ответственности и согласно статье 8.8 КоАП лица, признанные виновными в таких действиях и не имеющие оснований для оспаривания решения, обязаны будут выплатить определенную сумму штрафа, величина которого будет напрямую зависеть от сопутствующих правонарушению факторов.

Изъятие земли может осуществляться по следующим причинам и действиям, осуществляемых их пользователями:

в случае применения участка не в соответствии с целевым назначением;
при снижении уровня плодородия надела;
при осуществлении умышленной порчи верхнего плодородного слоя земли в случае того, что она не подлежит восстановлению или пользователь отказывается осуществлять работы за свой счет;
при регулярном отсутствии своевременной оплаты налоговых взносов.

Содержание решения об изъятии

Отдельно устанавливаются причины, по которым могут изъять земли, принадлежащие к категории сельскохозяйственного назначения, к каким могут относиться:

снижение плодородия участков;
вредное воздействие на окружающую вреду;
отсутствие действий, для которых земля собственно и была выделена ее пользователю (в том случае, если подобный факт установлен через 3 года после ее выделения.)

Исключениями, при которых земли не могут изымать, а лишь наложат определенную сумму штрафа, являются некоторые категории земель, к каким относятся участки под огородничество, гаражное и дачное строительство, личные подсобные хозяйства, индивидуальное жилое строительство.

С другой стороны в том случае, если с лица, виновного в нецелевом пользовании земли и ухудшении ее состояния требуют, чтобы он за свой счет произвел определенные работы по устранению причиненного ущерба, а он отказывает в таком действии, участок все же могут изымать.

Зачастую граждане или организации, которые обладают информацией о том, что их земля используется не по назначению (или участки третьих лиц), не всегда знают, куда необходимо обращаться и каким образом предоставлять данные.

При обращении факт незаконного использования потребуется отразить в форме специального заявления, которое должно содержать такие данные:

данные заявителя;
суть требования;
приложенные доказательства (документальные факты). В случае отсутствия доказательств компетентные органы даже не примут заявление.

Некоторые категории земель могут использоваться с целями, которые являются несколько размытыми по своей терминологии. В связи с этим необходимо прилагать к заявлению как можно больше доказательств и фактов того, что имеет место незаконного использования участка.

Оборот земель сельхозназначения: что ждать от новых изменений законодательства

Любой контроль над природными ресурсами, а земля – главный природный ресурс, весьма, если так сказать корруционноемок. Местные власти теперь будут обладать всей информацией о том, кто и где намерен выделиться, какие земли заняты, а какие нет. Будет проще «сливать» информацию частным лицам, которые близки к власти. Ну, а уж те найдут применение такой информации. Кроме того, я не исключаю элементарных злоупотреблений, да и просто мелких пакостей, со стороны должностных лиц. Например, взять хотя бы подписание протокола на стадии его составления: должностное лицо может уклоняться от его подписания. Получается, что решение общим собранием принято, но окончательно в письменном виде не оформлено из-за отсутствия одной всего лишь подписи! Можно, конечно, будет обратиться в суд с заявление в порядке, установленном главой 25 ГПК РФ и обжаловать бездействие должностного лица. Но на сам процесс, пусть, и с сокращенными сроками, уйдет (если брать кассацию) месяца два. А если вы попадете, например, в Малоярославецкий суд Калужской области, то он будет только рассматривать ваше заявление не в течение 10 дней с момента принятия к его производству, а месяца полтора! Потом еще месяц-другой придерживать и не направлять в облсуд кассационную жалобу.

Укажу вкратце на то, что теперь целая статья 12№ посвящена невостребованным земельным д долям. Наконец-то законодатель прямо предусмотрел, что земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не могут быть признаны невостребованными земельными долями. Проще говоря, если у вас на руках свидетельство образца 1993 г. или свидетельство о наследстве, то вам лучше обратиться в Россреестр с заявлением о внесении записи в ЕГРП о вашем праве на земельную долю в соответствующем участке. Предыдущая редакция позволяла подгонять под невостребованные чуть ли не все доли, которыми по тем или иным причинам не распорядились их собственники. Детализированы также процедуры изъятия земельных участков, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Но это – предмет отдельного разговора.