Отражение арендодателем снижения арендной платы и освобождение арендатора от уплаты арендных платежей в связи с коронавирусной инфекцией

Пишем уведомление арендодателю о наступлении форс-мажора

В случае наличия обстоятельств наступления фактор форс-мажора необходимо быстро уведомить арендодателя. В какой срок и каким образом это нужно сделать?

При не уведомлении арендодателя о наступлении соответствующих обстоятельств или выполнение данных действий с опозданием можно утратить возможность избежать наступления соответствующего вида ответственности. Срок необходимо соблюдать, когда о нем прямо указано в соглашении, т.е. присутствует пресекательная норма.

При написании уведомления нужно приводить ссылку на местные нормативно-правовые акты, принятые в регионе. Они должны:

Признавать прямую пандемию и введение режима повышенной готовности к обстоятельствам непреодолимой силы.
Содержат разнообразные запреты, не позволяющие пользоваться помещением в силу заключенного арендного соглашения.

Как прописать арендные каникулы в договоре аренды

Несмотря на отсутствие четкой нормативной базы использование арендных каникул не воспрещается законодательством. Арендные каникулы в договоре указываются на основании принципа свободы, предусмотренного ст. 421 ГК РФ. В соответствии с данной статьей, стороны имеют право определять условия договора по своему усмотрению

Важно, чтобы они не противоречили нормам российского законодательства.

Наиболее распространенными ситуациями являются:

достройка арендуемого здания;
перепланировка или переоборудование помещений;
косметический или капитальный ремонт здания.

Многие люди при заключении сделок на рынке недвижимости и в коммерческой сфере деятельности часто сталкиваются с необходимостью оформить арендные каникулы. Что это такое, понимают далеко не все, хотя в современном мире бизнеса это довольно частое явление.

При этом наиболее распространены для нового строительства, shell&ampcore – то есть там, где необходим определенный период для отделки помещений, или здание еще не построено, а подписание Договора аренды осуществляется в текущем периоде – для митигирования рисков арендатора по оплате за неиспользуемый офис. Также это часть коммерческих переговоров для оптимизации условий.

Любой текущий ремонт Арендатор должен производить своими силами или силами привлеченных специализированных организаций с отнесением затрат по таким работам на свой счет. Арендодатель не возмещает Арендатору расходы на проведение текущего ремонта арендуемого помещения.

Осуществлять надлежащее функционирование систем жизнеобеспечения помещения. Обеспечивать предоставление Арендатору коммунальных услуг в отношении переданного в его пользование помещения.

Не лишним станет и согласование сторонами конкретных помещений (если планируется арендовать несколько объектов недвижимости), в которых арендатор обязуется провести утвержденные сторонами договора аренды работы.

Указанное в пункте 1.1. настоящего договора недвижимое имущество будет использоваться Арендатором для _________________.

Арендные каникулы − как прописать в договоре. Образец формулировок без риска

Но возможны варианты, как прописать в договоре аренды «каникулы», чтобы при налогообложении не пострадали интересы арендатора и арендодателя.

Вариант 4

В случае намерений сторон заключить сделку по аренде коммерческой недвижимости на продолжительный срок и желании установить 3 месяца «арендных каникул» (арендатор будет производить переоборудование объекта), возможно использование варианта, когда стороны подпишут договора на 1 год с пониженной ставкой арендной платы. Затем, путем заключения допсоглашения, в условиях которого месячная ставка за аренду повышается до значения, установленного арендодателем без учета льгот. Допустим, арендодатель планирует получать за аренду 720000 рублей в год (60000 рублей в месяц). Предоставив «каникулы» арендатору на 3 месяца, он теряет 3*60000=180000 рублей. Итого, к уплате арендатором за первый год получается сумма 540000 рублей (ту же сумму получил бы арендодатель, если бы указал арендную плату за 9 месяцев, так как 60 000*9=540000 рублей). В договоре указываем:

«Плата за эксплуатацию (аренду) помещений фиксируется в размере 45000 рублей в месяц, в том числе НДС 18%».
«На срок продления договора плата за услуги аренды согласовывается сторонами отдельным соглашением».

Вариант 5

Прописываем в исходном договоре аренды возможность пролонгации договора с повышением платы за аренду по факту окончания работ на объекте, связанных, например, с перепланировкой. Неблагоприятных налоговых последствий в этом случае для сторон не наступает, так как законодательство не ограничивает предпринимателей в правах устанавливать любую цену за аренду принадлежащего им имущества

Важно, указать такой размер платы, который не был бы неоправданно мал, чтобы налоговики не посчитали эту плату недостаточной и не признали пользование объектом недвижимости безвозмездным

Вариант 6

Арендодатель учитывает стоимость материалов и работ по переоборудованию, как арендную плату. Стоит только включить в договор фразу о том, что сторонами предусмотрен обязательный порядок проведения арендатором таких работ. Законодательство такой порядок возмещения затрат арендатору допускает.

Отсрочка по уплате за аренду федерального имущества

Особой строкой идет информация о мерах поддержки при аренде федерального имущества. Существует Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р, которое предусматривает следующие варианты арендных каникул при аренде федерального имущества:

для субъектов, включенных в реестр малого и среднего предпринимательства (МСП), обеспечить отсрочку уплаты аренды за апрель-июнь 2020 года на срок, который предложит арендатор, но до 31 декабря 2021 года,
для субъектов МСП, деятельность которых относится к пострадавшим отраслям (в Распоряжении перечислены отрасли, первоначально вошедшие в список пострадавших, то есть без ОКВЭДов, относящихся к розничной торговле) освобождение от уплаты аренды за апрель-июнь 2020 года. Арендованное помещение должно использоваться именно в деятельности, относящейся к пострадавшим отраслям.

Как указать в договоре арендные каникулы

Первый вариант	Второй	Третий
На время проведения каких-либо ремонтных работ снизить стоимость аренды	Равномерно распределить плату на первый год аренды, то есть заложить месяцы ремонта	Зачесть расходы, которые понесет арендатор за ремонт в счет его оплаты

Согласно первого варианта можно внести в договор следующие пункты:

3.3 Арендная плата составляет 100 000 (сто тысяч) рублей ежемесячно, включая НДС.

3.4. На период проведения ремонтных работ по отделке помещения (с 01 июля 2024 года по 31 августа 2024 года включительно) арендная плата составляет 55 000 (пятьдесят пять тысяч) рублей в месяц, включая НДС.

Важно! Все договора, которые заключаются на срок больше годы, должны быть зарегистрированы в Росреестре, иначе они могут быть признаны недействительными. А также не указывайте в договоре минимальную сумму, к этому налоговая тоже придирается, мотивируя тем, что вы уходите от налогообложения

Второй вариант отразим следующим образом:

Если арендодатель решит, что в первый год вы будете платить больше, чтобы покрыть последующие месяца с ремонтом, то это можно отразить следующим образом:

3.1Арендная плата в первые 12 месяцев аренды за каждый месяц оставит 125 000(сто двадцать пять тысяч) рублей. Далее оплата устанавливается согласно дополнительного соглашения, после окончания 12 месяцев договор следует перезаключить и приложить к нему дополнительное соглашение.

Третий вариант решения:

В данном договоре стоит предусмотреть полную стоимость арендной платы , которую арендатор фактически не уплачивает за время ремонта.

3.1. Ежемесячная арендная плата составляет 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей, включая НДС.

П.2.2. Арендатор за собственный счет проводит необходимые ремонтные работы в помещении для приведения его в состояние, пригодное для целевого использования. Арендодатель возмещает расходы арендатора на ремонт путем их зачета в арендную плату за первые четыре месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, подписанным обеими сторонами.

Стороны вправе, по согласованию между собой, определить, как они будут производить учет в договоре на «арендные каникулы» в договоре аренды нежилого помещения.
Если же стороны не пришли к общему соглашению и никак не обозначили предоставление «каникул» в договоре аренды, то арендатор не сможет при наступлении обязательств по оплате аренды доказать льготные условия пользования объектами недвижимости, указанными в договоре. Соответственно, все работы он вынужден будет провести только за свой счет и на отсрочку платежей тоже не сможет рассчитывать.

В нем рекомендуется прописать предоставление «арендных каникул» арендодателем в срок, на который они предоставляются и условия их учета и, в соответствии с чем производятся работы (кои и засчитываются арендодателем как основание для наступления льготного периода).

Какие варианты?

А. Во-первых, можно идти «в лоб», отстаивая точку зрения об отсутствии у «арендных каникул» признаков безвозмездности. Но этот вариант вовсе не означает, что не нужно предпринимать вообще никаких мер по минимизации налоговых рисков. Главная «защита» в данном случае – правильно отразить в договоре суть «арендных каникул», а именно:

1. Обязательно следует отразить в договоре, в связи с чем установлены «арендные каникулы» (ремонт арендуемого объекта, переоборудование его под деятельность арендатора или др.), т.е. их экономическое или иное обоснование.

2. Следует обозначить в договоре аренды, что «арендные каникулы» учтены сторонами в последующих арендных платежах, например, приблизительно так (формулировки, конечно, нужно адаптировать под структуру и порядок платежей конкретного договора):

«В связи с ______________ (указывается причина установления «арендных каникул») Арендодатель предоставляет Арендатору льготный (неоплачиваемый) период в течение ______________ (указывается продолжительность «арендных каникул»). Оплата за указанный льготный (неоплачиваемый) период отдельно Арендатором не производится, поскольку учтена Сторонами в арендных платежах за иные периоды в течение срока аренды».

Подобная формулировка в договоре аренды покажет, что период «арендных каникул» в действительности не является безвозмездной арендой, поскольку учтен в платежах за последующие периоды в рамках срока аренды.

3. Желательно предусмотреть в договоре, что при досрочном расторжении договора аренды арендатор дополнительно оплачивает/компенсирует (полностью или как-то частично/пропорционально) ранее предоставленный период «арендных каникул». Это опять же покажет, что период «арендных каникул» связан с общим сроком аренды и учтен в платежах за последующие периоды аренды (в связи с чем при досрочном расторжении договора аренды и, соответственно, при отсутствии арендных платежей за весь изначально предполагаемый срок аренды арендатор оплачивает/компенсирует арендодателю ранее предоставленные «арендные каникулы»).

В. Принципиально другой вариант минимизации налоговых рисков – «спрятать», распределить «арендные каникулы» в течение срока аренды (т.е. учесть их финансовый эффект в виде уменьшения арендных платежей, а не в виде полностью неоплачиваемого периода). Способов такого распределения – множество

Но при таком манипулировании размером арендных платежей важно не создать поводов для налогового контроля за ценами

На практике такой вариант не всегда приемлем, поскольку арендатору может быть принципиально важно получить льготу именно «концентрированно» и именно в первые месяцы аренды, а не «растянуто» в течение продолжительного периода аренды. С

Если «арендные каникулы» обусловлены проведением арендатором ремонта (реконструкции, перепланировки и т.д.) объекта аренды, то в качестве альтернативы «арендным каникулам» можно рассмотреть вариант передачи арендодателю результата таких работ в счет оплаты за соответствующий период аренды

С. Если «арендные каникулы» обусловлены проведением арендатором ремонта (реконструкции, перепланировки и т.д.) объекта аренды, то в качестве альтернативы «арендным каникулам» можно рассмотреть вариант передачи арендодателю результата таких работ в счет оплаты за соответствующий период аренды.

Конечно, этот вариант тоже далеко не всегда приемлем, поскольку:

и у арендодателя, и у арендатора появится реализация и соответствующие доходы, закрываемые зачетом, что может быть невыгодно с налоговой точки зрения;
стоимость выполняемых работ может быть несопоставима с размером арендной платы за закрываемый период аренды;
в составе выполняемых работ могут быть отделимые улучшения, которые арендатор предполагает забрать после окончания аренды;
стороны и без того могут рассчитывать на возмещение арендодателем арендатору выполняемых работ и тогда в качестве альтернативы «арендным каникулам» их уже не зачесть.

По вопросам налогового консультирования обращайтесь – [email protected]

Энциклопедия решений

Время от времени под «арендными каникулами» понимается период уменьшения арендной платы, вносимой в денежной порядке, на сумму понесенных арендатором расходов на ремонт помещений. В данном случае речь идет практически не об уменьшении арендной платы, а о внесении арендных платежей за определенный период времени в порядке издержек на улучшение арендованного активов (пп. 5 п. 2 стат.. 614 ГК РФ).

Обычно, «арендные каникулы» связаны с передачей в аренду помещений и предоставляются на период, в течение которого помещения, хотя и находятся во владении и использовании арендатора (переданы ему по акту приема-передачи), но практически использовать их по предназначению для арендатора нереально в связи с необходимостью проведения ремонта, обустройства в помещениях, переезда в их и т.п.

Арендные каникулы и особенности их предоставления

Арендаторы нежилой недвижимости, работающие в наиболее пострадавших отраслях, могут получить отсрочку по арендной плате (арендные каникулы). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Правила предоставления такой отсрочки содержатся в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

Такая отсрочка возможна, если договор аренды заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).

Кроме того, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов. Также возможно изменение арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

1С:ИТС

Подробнее о .

Верховный Суд РФ выпустил разъяснения относительно «коронавирусного» законодательства, которые в том числе касаются арендных каникул (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

О дате начала арендных каникул

Дополнительное соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ)

Верховный Суд обратил внимание, что отсрочка предоставляется с даты введения особого режима в субъекте РФ и не зависит от даты заключения дополнительного соглашения или вступления в силу судебного решения о понуждении предоставить отсрочку. При этом стороны договора могут установить и более ранний срок (Вопрос 3 Обзора)

Арендодатель должен сообщить арендатору об отсрочке по аренде

ВС РФ рассмотрел ситуацию, когда в период режима повышенной готовности (ЧС) арендатор своевременно не внес арендную плату и не заявил об отсрочке. Если арендодатель знает (не может не знать), что арендатор работает в одной из пострадавших отраслей, то арендодатель обязан сообщить ему о праве на отсрочку по арендной плате по части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, по мнению суда, арендодатель автоматически считается предоставившим такую отсрочку арендатору, если он:

не проинформировал арендатора о возможности отсрочки;
уклонился от заключения доп. соглашения о предоставлении отсрочки;
не заключал доп. соглашение, но своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена (Вопрос 3 Обзора).

Когда можно отказать в праве на отсрочку

Для предоставления отсрочки по аренде арендатору не нужно доказывать невозможность использования имущества по назначению.

Однако суд может отказать арендатору в праве на отсрочку, если арендодатель докажет, что этот арендатор не пострадал и не пострадает от пандемии, а его поведение является недобросовестным (например, он использовал объект, несмотря на ограничения) (Вопрос 4 Обзора).

Когда арендная плата может уменьшаться

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Уменьшение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

По мнению ВС, арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда стало невозможно использовать имущество по назначению. При этом не имеет значения дата заключения дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда о понуждении снизить аренду (Вопрос 5 Обзора).

Особенности отсрочки и уменьшения арендной платы

Предусмотренные статьей 19 Закона № 98-ФЗ отсрочка и уменьшение арендной платы могут быть применены при аренде как нежилого помещения целиком, так и его части. Условия и порядок применения отсрочки арендной платы и ее уменьшения одинаковы в обоих случаях (Вопрос 6 Обзора).

Шаг 1. Формирование условий отсрочки

Период платежей, на который предоставляется отсрочка — с момента введения режима повышенной готовности (например, в Москве — с даты принятия Указа мэра № 12-УМ от 05 марта 2020 года) до 1 октября 2020 года.

Отсрочка не касается коммунальных платежей. То есть в нашем примере мы будем договариваться только в отношении 100 тысяч рублей, а выставляемую коммуналку продолжим платить, как и раньше. Исключение — только если арендодатель сам получил отсрочку по коммунальным платежам.

Размер арендного платежа, который можно отсрочить, определяется в зависимости от действия режима повышенной готовности. В период с момента его введения до отмены арендатор вправе получить отсрочку на 100% суммы.
После отмены режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года арендатор вправе получить отсрочку на 50% арендного платежа (то есть в нашем случае он начинает платить за аренду 50 тысяч рублей в месяц, а на другие 50 тысяч получает отсрочку).

Задержанные арендатором платежи выплачиваются в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.

Размер выплаты должен составлять не более половины (может быть менее) размера ежемесячного платежа, на который предоставлена отсрочка. Соответственно, если в марте (первый месяц, на который предоставлена отсрочка) арендная плата составляла 100 тысяч рублей, она должна быть выплачена в январе и феврале 2021 года суммами по 50 тысяч рублей сверх обычной аренды за эти месяцы.

Рассмотрим, как будут применяться эти условия, на нашем примере. Предположим, режим повышенной готовности будет отменен 1 июня 2020 года. Таким образом, компания может не платить аренду за март, апрель, май в полном объеме (100 тысяч рублей в месяц), но при этом выплачивать коммунальные платежи.

За июнь, июль, август и сентябрь компания может платить коммунальные платежи и 50% от аренды (в нашем случае — 50 тысяч рублей в месяц).

Так, компания получит отсрочку на общую сумму 500 тысяч рублей. Эти полмиллиона должны будут выплачиваться с 1 января 2021 года ежемесячными платежами по 50 тысяч рублей сверх регулярных арендных платежей за этот период. Получается, что долг будет погашен за первые 10 месяцев 2021 года.

Отдельные регионы могут устанавливать более лояльные условия в отношении государственного и муниципального имущества.

По соглашению арендодателя и арендатора могут быть установлены другие условия в части размера арендной платы, которая подлежит отсрочке.

Прямое уменьшение величины арендной платы на определенный период.

При применении этого способа следует прописать в договоре или дополнительном соглашении к нему, что арендная плата уплачивается с 1-го месяца аренды, но в определенный период уплачивается в сниженном размере:

«3.1. Ежемесячная арендная плата составляет 10 000 (десять тысяч) белорусских рублей, включая НДС.

3.2. В период проведения ремонтно-отделочных и иных подготовительных работ в переданном помещении (с 1 марта 2019 г. по 30 апреля 2019 г. включительно) арендатор уплачивает арендную плату в размере 50 % от установленной п. 3.1 настоящего Договора».

Пределов для снижения арендной платы нет, но все же не стоит на время арендных каникул устанавливать номинальную арендную плату (например, 10 руб. в месяц), чтобы рассматриваемая сделка не могла быть квалифицирована как безвозмездная с вытекающими налоговыми последствиями (см. способ 3).

Способ 2

Как внести пункт об арендных каникулах в договор аренды?

Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: , далее по тексту — «помещение». Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро — и теплоснабжение , обеспечено телефонной связью. На момент заключения настоящего договора помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается. Переход права собственности на указанное помещение к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего договора. Общая стоимость арендуемого помещения составляет в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путем не позднее числа каждого месяца. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные настоящим договором, или состояние имущества существенно ухудшились. На заключение договора аренды на новый срок в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

Как прописать в договоре арендные каникулы

АК должны быть прописаны в договоре обособленно — отдельной главой или отдельными пунктами в составе главы.

Есть три варианта, как прописать арендные каникулы в договоре аренды и не стать объектом пристального внимания налоговых контролеров.

Вариант 1. Снижение платы/ставки, скидка

Этот наиболее простой способ. В договоре или дополнительном соглашении стороны указывают причину, сумму, срок и обстоятельства предоставления скидки или понижения ставки.

п. 3.1. Арендная плата составляет 300 рублей за 1 м2 в месяц, или 45 000 рублей в месяц за все помещение в 150 м2.

п. 3.2. На срок косметического ремонта помещений 1 и 3, согласно техническому паспорту, в период с 01.04.2022 по 01.07.2022 плата составляет 30 000 рублей в месяц, или 200 рублей за 1 м2.

Закон не оговаривает максимальные или минимальные размеры скидки. Но снижения должны быть разумными, чтобы инспектор ФНС не решил, что сделка безвозмездная. Лучше дать скидку по 20% в течение 5 месяцев, чем 100% на один месяц.

Вариант 2. Отсрочка

Стороны чаще всего применяют этот способ, когда нет обстоятельств непреодолимой силы, форс-мажора и других чрезвычайных ситуаций в регионе. Например, в случае личных, семейных обстоятельств арендатора, неожиданных событий в коллективе, технических особенностей бизнеса.

Например, у арендатора цеха произошел срыв поставок сырья, и он вынужден временно существенно сократить производство или остановить его, отправив сотрудников в отпуск за свой счет. Тогда он может обратиться к арендодателю за арендными каникулами на конкретный период на условиях погашения задолженности в будущем. Сумма задолженности может распределяться на весь будущий год. Условия прописываются в дополнительном соглашении.

Обычная плата: 100 000 рублей в месяц.
Арендатор обращается за скидкой в 70% в течение 4 месяцев на условиях погашения в будущем.
Сумма скидки за 4 месяца составляет: 70 000 р. × 4 = 280 000 рублей.
Сумма оплаты за год из расчета 100 000 рублей в месяц: 1 200 000 рублей.
Сумма оплаты за год с учетом задолженности: 1 200 000 р. + 280 000 р. = 1 480 000 рублей.
Ежемесячная плата с учетом задолженности: 1 480 000 р. / 12 = 123 300 рублей.

п. 3.1. Арендная плата составляет 100 000 рублей в месяц.

п. 3.2. На период с 01.02.2022 по 01.06.2022 АП составляет 30 000 рублей в месяц.

п. 3.3. На период с 01.06.2022 по 01.06.2023 АП составляет 123 300 рублей в месяц.

Вариант 3. Распределение

Этот способ самый удобный. Стороны определяют размер скидки, а точнее, размер арендной платы с учетом скидки и срок, в течение которого она будет действовать. Затем рассчитывают размер платы на первый год. Размер платы за последующие годы фиксируют в дополнительном соглашении.

Например, помещение сдается за 100 000 рублей в месяц. Арендатор просит арендные каникулы на 3 месяца в размере 30%.

Сумма за 3 месяца со скидкой будет равна: (100 000р − 30%) × 3 мес. = 70 000 р. × 3 мес. = 210 000 р.
Сумма за 9 месяцев без скидки: 100 000 р. × 9 мес. = 900 000 р
Итого за первый год: 900 000 р. + 210 000 р. = 1 110 000 р.
Распределенная сумма арендной платы: 1 110 000 р. / 12 = 92 500 рублей ежемесячно.

п. 3.1. Сумма ежемесячной АП в течение первого года с 01.02.2022 по 01.02.2023 составляет 92 500 рублей.

п. 3.2. Сумма ежемесячной АП с 01.02.2023 составляет 100 000 рублей.

Вариант 4. Зачет расходов на ремонт

В договоре указывается, что арендодатель возмещает расходы на ремонт помещения в период ремонта или дольше. Проходит одна полная ежемесячная сумма оплаты, которую арендатор фактически не оплачивает в указанный период.

Например, стоимость аренды — 50 000 рублей в месяц. Сумма расходов за ремонт — 300 000 рублей, срок — 2 месяца. Фактически арендатор не будет оплачивать аренду напрямую в течение 6 месяцев (300 000 р. = 50 000 р. × 6), т. к. понесет расходы на ремонт.

п. 3.1. Ежемесячная АП составляет 50 000 рублей в месяц.

п. 3.1. Арендатор за свой счет проводит ремонтные работы для использования объекта в качестве выставочного зала. Сумма расходов согласно смете (Приложение 1) — 300 000 рублей.

п. 3.3. Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт путем зачета их в АП до исчерпания суммы расходов арендатора согласно смете (Приложение 1).

п. 3.4. Зачет оформляется актом взаимозачета (Приложение 2).

А вот это попробуйте…

Не переплачивать налоги поможет один из предложенных ниже способов.

СПОСОБ 1. Прописать, что арендная плата уплачивается с 1-го месяца аренды, но просто снизить ее на некоторый период.

Допустим, вы планируете на 11 месяцев снять офис, арендная плата за который составляет 100 000 руб. в месяц с учетом НДС. Арендодатель готов предоставить на первые 2 месяца арендные каникулы для отделки помещения. Чтобы исключить налоговые риски, можно заключить договор аренды с таким условием: за первые 4 месяца аренды размер платы составляет 50 000 руб. в месяц, а начиная с 5-го месяца повышается до 100 000 руб.

Сформулировать это можно так:

2.5.5. Ежемесячная арендная плата составляет 100 000 (сто тысяч) рублей, включая НДС.

2.5.6. В период проведения ремонтно-отделочных и иных подготовительных работ в переданном помещении (с 1 июля 2015 г. по 31 октября 2015 г. включительно) Арендатор уплачивает арендную плату в размере 50% от установленной п. 2.5.5 настоящего Договора.

При таком варианте сумма арендных платежей за период аренды останется неизменной. Как с учетом каникул плата за 11 месяцев была бы равна 900 000 руб. (100 000 руб. х (11 мес. – 2 мес.)), так и без каникул она составит столько же: (50 000 руб. х 4 мес.) + (100 000 руб. x 7 мес.).

Пределов для снижения арендной платы нетп. 1 ст. 105.3 НК РФ. Даже если арендатор и арендодатель являются взаимозависимыми лицамип. 2 ст. 105.1 НК РФ, сделка вряд ли попадет в разряд контролируемых по стоимостному критериюпп. 2, 3 ст. 105.14 НК РФ. Но все же не стоит на время арендных каникул устанавливать номинальную арендную плату (например, 100 руб. в месяц), чтобы налоговики не смогли переквалифицировать сделку в безвозмездную со всеми вытекающими последствиями.

Напомним, что договор аренды недвижимости, заключенный на срок более 1 года, нужно регистрировать в органах Росреестрап. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ. Незарегистрированный договор считается незаключенным, и, по мнению контролирующих органов, расходы по нему нельзя учесть для целей налогообложенияПисьма Минфина от 01.12.2011 № 03-03-06/1/791; УФНС по г. Москве от 06.07.2011 № 16-12/065620@. Однако суды, в частности Московского региона, с этим мнением категорически не согласнысм., например, Постановления ФАС МО от 06.10.2011 № А40-1866/11-20-10, от 19.08.2010 № КА-А40/9192-10.

СПОСОБ 2. Закрепить в договоре аренды обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость работ по доведению помещения до пригодного состояния путем ее зачета в счет оплаты аренды за энное количество месяцев. Гражданское законодательство это допускаетп. 2 ст. 614 ГК РФ.

По умолчанию арендодатель обязан производить капитальный ремонт переданного имущества, а арендатор — текущий ремонтпп. 1, 2 ст. 616 ГК РФ, если договором не установлено иное.

Формулировка в договоре может быть такой:

«3.1.1. Ремонт, переоборудование, переустройство и иные действия, необходимые для приведения арендуемого помещения в состояние, пригодное для его использования по целевому назначению, определенному Договором, выполняются за счет средств Арендатора.

3.1.2. Арендодатель компенсирует Арендатору затраты, связанные с проведением ремонта и (или) выполнением указанных действий, путем зачета произведенных расходов в счет оплаты аренды за первые 4 месяца действия настоящего Договора. В этом случае Стороны оформляют и подписывают акт зачета взаимных требований по согласованной форме (приложение № 2 к Договору).

С 5-го месяца арендная плата уплачивается согласно п. 2.5.5 Договора».

***

Как видите, условие об арендных каникулах совсем несложно сформулировать, при этом не упоминая о них.

Как арендодателю внести правки в договор

Собственник недвижимости тоже может прописать в договоре своё право повысить плату за аренду. Вот несколько законных причин:

ухудшились экономические условия в сфере деятельности арендодателя;
повысилась рыночная стоимость аренды подобного имущества;
снизилась ключевая ставка Банка России;
выросла инфляция.

Чтобы изменить условия, арендодатель направляет арендатору уведомление. Это письмо с просьбой заключить дополнительное соглашение, где указаны причины повышения цены. Если срок договора меньше года, уведомления об изменениидоговора аренды будет достаточно. В нём нужно прописать реквизиты и новые условия сделки — сумму арендной платы и дату.

Уведомление не обязательно оформлять письменно. Можно обойтись устными переговорами — но надёжнее составить документ, так как он станет доказательством в случае споров.