Представление и объяснение своей просьбы
Уважаемый арендодатель,
Я обращаюсь к Вам с глубоким уважением и надеждой на понимание ситуации, чтобы обсудить возможность сохранения текущей арендной платы без ее повышения. Я хотел бы объяснить причины моей просьбы и сформулировать несколько аргументов, которые могут помочь принять решение в мою пользу.
1. Актуальная экономическая ситуация
Современная экономическая обстановка не столь благоприятна, как несколько лет назад. Возникают негативные факторы, которые оказывают негативное влияние на бизнесы. В условиях нестабильности, поддержка стабильности долгосрочных арендных отношений является важным фактором для успеха предпринимателей.
2. Сохранение долгосрочных отношений
Я длительное время являюсь Вашим доверенным арендатором, выполняя свои обязательства в полном объеме. Долгосрочные отношения имеют взаимную выгоду для нас обоих. Сохранение текущей арендной платы поможет обеспечить стабильность и преодолеть негативное влияние экономических факторов.
3. Сложности, связанные с ростом арендной платы
Повышение арендной платы может иметь серьезный негативный эффект на мою предпринимательскую деятельность. Для того, чтобы сохранить конкурентоспособность и поддержать свои бизнес-планы, я должен контролировать затраты, включая арендные платежи. Повышение арендной платы может привести к необходимости снижения затрат в других областях или увеличению цен на услуги, что в конечном итоге может негативно сказаться на уровне клиентского сервиса и моей рентабельности.
4. Горизонтальное сравнение
Я провел исследование рынка и сравнил текущую арендную плату с рыночными ставками в нашем районе. По результатам данного анализа, текущая арендная плата находится на уровне средних значений и является конкурентноспособной. Просмотр конкурентного окружения подтверждает, что повышение арендной платы может отразиться на моей способности конкурировать с другими предпринимателями на рынке.
5. Взаимовыгодное решение
Я полностью понимаю, что рост экономической обстановки может требовать пересмотра аренды. Однако, для достижения взаимовыгодного решения, я предлагаю обсудить возможность небольшого увеличения арендной платы через некоторый период времени, как только ситуация в моем бизнесе улучшится.
Я надеюсь на ваше понимание и готов выслушать любые предложения, которые помогут найти компромисс и сохранить стабильность нашего сотрудничества
Спасибо за внимание и время, уделенные данному письму
Можно ли не платить арендную плату, ссылаясь на COVID-19 как на форс-мажор?
Если изначально не оговорено в договоре, что выполнение обязательств возможно приостановить из-за форс-мажоров, то нужно будет выполнить свои обязательства. Кроме того, факт признания пандемии форс-мажором не считается причиной для освобождения арендатора от его обязательств.
Даже если предпринимателю нечем платить аренду в условиях пандемии он не должен нарушать соглашение. Поэтому договоры аренды коммерческой недвижимости обязательно должны включать информацию о форс-мажорах. В таком случае будет возможна отсрочка в связи с пандемией.
Если арендатору официально ограничен доступ к недвижимости по причине наступления обстоятельств непреодолимой силы, это является поводом для отсрочки срока действия соглашения. Арендатор может избежать ответственности по договору за невыполнение своих обязательств.
Но после приостановки действия форс-мажорных обстоятельств предстоит возместить все задолженности по арендной плате. К примеру, если арендатор в течение нескольких месяцев игнорировал обязательства и ничего не оплачивал, он может быть освобожден от любых штрафных санкций.
Однако он должен будет предоставить доказательства, которые указывают на то, что всему виной форс-мажорные обстоятельства. Если у него просто нет возможности оплатить аренду, то это не считается уважительной причиной.
Меры по борьбе с коронавирусной инфекцией, принятые властями в общем не создают никаких ограничений для арендаторов и арендодателей коммерческой недвижимости. Посещение ТЦ и офисных зданий полностью не было ограничено.
В их функционировании не было кардинальных изменений. Допустим, решение Роспотребнадзора о закрытии фитнес-центров в Москве или официальная рекомендация Минкультуры России о закрытии кинотеатров. Соответственно, арендаторам будет непросто объяснить причины отказа от выполнения договорных обязательств.
Однако власти приняли решение об отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества. Отсрочка носит временный характер. Арендаторы не освобождены от своих обязательств. Это подразумевает уплату аренды без штрафных санкций.
Представление анализа рынка аренды
Уважаемый арендодатель,
Я обращаюсь к вам с просьбой не повышать арендную плату в следующем периоде. Прежде чем принять окончательное решение, я провел анализ рынка аренды в нашем районе и хотел бы поделиться с вами полученными результатами.
Сравнение стоимости аренды
Основываясь на данный момент доступных данных, стоимость аренды в нашем районе остается стабильной. По сравнению с аналогичными объектами в окрестности, наша арендная плата находится в пределах среднего уровня. Это позволяет нам сохранять конкурентоспособность и привлекать потенциальных арендаторов.
Улучшение условий
Вместо повышения арендной платы, я предлагаю взглянуть на возможность улучшения условий существующего договора аренды. Например, мы можем обсудить вопросы о продлении срока аренды или рассмотреть возможность осуществления некоторых ремонтных работ с нашей стороны.
Конкурентное преимущество
Сохранение стабильной арендной платы будет давать нам конкурентное преимущество на рынке и поможет нам удержать существующих арендаторов. Вместе мы можем продолжить развивать наше партнерство и достигать взаимной выгоды.
Я прошу вас внимательно рассмотреть мой анализ рынка аренды и принять решение не повышать арендную плату. Вижу возможность для развития нашего сотрудничества и готов обсудить дополнительные детали с вами
Спасибо за ваше внимание и понимание
Можно ли уменьшить арендные платежи
Отсрочка – это хорошо, но платить-то все равно придется.
В Постановлении № 439 власти рекомендовали арендодателям пересмотреть платежи с учетом времени, которое арендаторы не вели деятельность. Поэтому если из-за ограничений вы не работали, то имеете право попросить у арендодателя снизить платеж на это время.
Но в отличие от отсрочки, это уже не обязанность арендодателей, а лишь рекомендации в их адрес. Поэтому все будет зависеть от того, как сумеете договориться. Делайте упор на то, что арендодателю выгоднее снизить платеж, чем совсем ничего не получать, если вы расторгнете договор аренды.
Совсем не платить аренду за апрель-июнь 2020 года могут только арендаторы госимущества, если они ведут деятельность в пострадавших отраслях и числятся в реестре субъектов МСП (Распоряжение Правительства № 968-р от 10.04.2020г.).
Право потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества из-за режима повышенной готовности или ЧС дает п. 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020г. Также можно сослаться на п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ – по нему арендатор вправе потребовать уменьшения аренды, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, существенно изменились условия пользования имуществом.
Отправьте арендодателю письменное уведомление со ссылкой на эти положения и документ о введении повышенной готовности в вашем регионе, и предложите пересмотреть арендную плату.
3. Как согласовать «арендные каникулы», если вы хотите сохранить за собой помещение
«Арендные каникулы» могут быть согласованы сторонами добровольно или по требованию арендатора в случаях, если это предусмотрено договором или в рамках специальных мер поддержки.
Добровольное соглашение лучше, поскольку позволяет максимально учесть баланс интересов обеих сторон в ситуации, когда всем не просто.
Дополнительный аргумент для арендодателя — если в вашем регионе приняты экономические меры поддержки для собственников, снижающих ставки для пострадавших от пандемии арендаторов (освобождение от налогов на имущество, платы за землю и др.). Например, подобные меры предусмотрены в Москве (см. п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП (ред. от 31.03.2020)).
Подойдут ли имеющиеся в договоре условия о «каникулах»: скорее всего, нет. Обычно их предусматривают для конкретных случаев (на период ремонта, достройки), к которым случай с пандемией не относится. Либо пишут обтекаемо (что возможна отсрочка на период, когда арендатор не мог пользоваться не по своей вине). И все равно придется согласовывать конкретные условия отсрочки.
Какие варианты условий можно согласовать в допсоглашении:
* договориться, что вы не вносите плату за определенный период, а затем эта плата распределяется на оставшийся период аренды. Например, арендатор вносит платежи за 2020 г., или определенные месяцы 2020 г. равными частями в течение других оставшихся месяцев или в течение следующего года;
* установить пониженный размер арендной платы на период, когда вы не могли пользоваться имуществом из-за ограничительных мер, введенных в связи с пандемией.
Образец дополнительного соглашения об отсрочке арендной платы
Обычно считается рискованным писать, что арендодатель полностью освобождает вас от внесения арендной платы за указанный период. Это может быть расценено как дарение, которое запрещено между коммерческими организациями (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ). Условие будет недействительно. Также могут быть налоговые последствия: арендодателю доначислят НДС с безвозмездной реализации, а арендатору — налог на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 8 ст. 250, п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 248 НК РФ).
Обратите внимание, если ваш договор был зарегистрирован, нужно зарегистрировать также допсоглашение о его изменении.
Письмо арендодателю о снижении арендной платы в связи с коронавирусом
В связи с тяжелой ситуацией в стране, написать письмо о снижении арендной платы в связи с коронавирусом.
Уважаемый Иван Иванович!
Между ООО «Звезда» и ООО «Малина» заключен договор аренды нежилого помещения №100 от 01.12.2019г.,находящейся по адресу: г.Москва, ул.Профсоюзная, д.13.
В арендуемом нежилом помещении установленная производственная линия для производства полуфабрикатов мучных изделий, а именно выпечка тортов.
За долгосрочное сотрудничества между нами появились эффективные деловые взаимоотношения, созданные на принципах взаимовыгодного партнерства и внимательного исполнения принятых на себя обязательств. Мы высоко ценим наши взаимовыгодные отношения и выражаем надежду на их дальнейшее развитие.
Положительный результат в бизнесе каждого юридического лица в основном связан с экономической ситуацией в стране в целом.
Наше предпринимательство непосредственно находиться во власти настроения населения и покупательской активности. С наступления 2020 года надежность в благосостоянии нашей страны пошатнулась из за рядом негативных моментов:
- падение цен на нефть;
- рост курса доллара и евро;
– эпидемия короновируса, вызванная 2019-nCoV и добравшаяся до нашей страны.
Указом Мэра г.Москвы от 16.03.2020г. №21-УМ (прилагается) и аналогичными документами по Московской области были введены дополнительные меры по защите населения от угрозы распространения короновируса. До 13 апреля 2020года закрыты все образовательные учреждения. Так же запрещено проведение любых массовых мероприятий с числом участником более 50 человек.
Это сильно отразилось на покупательской способности населения и снизило товарооборот в кондитерской промышленности на 50% и не только у нас, по всей отрасли. С сегодняшнего дня все крупнейшие вузы страны были переведены на дистанционный режим, не говоря уже о школах и офисах крупных компаний, таких как Яндекс, все посольства Москвы с завтрашнего дня начинают работать на дистанционном режиме.
Мы так же в свою очередь используем наибольшие усилия для сохранения оборота на планируемом уровне. Для увеличения выручек магазинов и реализации производимой продукции мы интенсивно осуществляем разнообразные маркетинговые мероприятия.
В данный момент все силы нашей фирмы направлены на максимальное уменьшение негативных причин, результатом которых является снижение прибыли. Для оптимизации деятельности и во избежание задержек арендных платежей, вынуждены сообщить, что на сегодняшний день мы не имеем возможности платить арендную плату в размере, установленном в заключенном между нами договора аренды нежилого помещения.
Статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации (п.4.) предусмотрена возможность уменьшения арендной платы, если: «… в силу обстоятельств, за которые он (Арендатор) не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились…».
В нашем случае судя по всему, возникшие чрезвычайные обстоятельства значительно ухудшили положение Арендатора, не зависят от нашей воли и практически попадают под определение обстоятельств непреодолимой силы.
Учитывая выше указанное, просим Вас найти объективные возможности изменения размера арендной платы на 50% от указанного в договоре аренды нежилого помещения и фиксации ее в размере 150 000(Ста пятидесяти тысяч) рублей в т.ч. НДС 20% в месяц с 20 марта 2020 и в период влияния вышеуказанных негативных обстоятельств. Также просим Вас заморозить имеющуюся задолженность по арендной плате до 1 июля 2020г.
Мы понимаем, что Ваша организация так же несете различные расходы, связанные с содержанием имущества, которые имеют направленность только к росту, но все же, уверены, что, несмотря на возникшую обстановку, мы сможем найти лучшее для обеих сторон коммерческое решение.
Со своей стороны гарантируем, что ООО «Малина» будет продолжать использовать все возможные способы для увеличения финансовых показателе.
Наша компания, в свою очередь, искренне надеется, что мы продолжим нашу совместную работу, которая, несомненно, принесет положительные результаты.
Скачать Письмо о снижении арендной платы в связи с коронавирусом
Скачать Письмо_по_снижению_аренды_общее
Простая письменная форма письма
Уважаемый Дмитрий Алексеевич,
Из-за сложившихся неблагоприятных условий и снижения покупательской способности, просим Вас уменьшить арендную плату на 10%.
Обращаем Ваше внимание, что ранее наша компания ни разу не позволяла себе задержки в оплате. Если Вы пойдете нам на уступки, мы гарантируем своевременное выполнение обязательств, несмотря на условия кризиса
Сергей Иванович
Дополнительные льготы по аренде недвижимости для малого и среднего бизнеса
Федеральный закон от 08.06.2020 № 166-ФЗ предусматривает дополнительные льготы для субъектов МСП, арендующих недвижимость, находящуюся в государственной, муниципальной или частной собственности.
1. Арендатор вправе потребовать по договору аренды недвижимости уменьшения арендной платы на срок не более года.
Если соглашение об уменьшении арендной платы между сторонами достигнуто не будет, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. При этом с арендатора не взимаются убытки в виде упущенной выгоды, убытки при прекращении договора, связанные исключительно с досрочным расторжением договора, а также денежные средства, которые он обязан выплатить в случае одностороннего отказа от договора (если такая обязанность прописана в договоре аренды). Однако обеспечительный платеж, уплаченный арендодателю, возвращен не будет. Также с арендатора могут быть взысканы иные убытки (денежные суммы) в соответствии с гражданским законодательством.
Законом № 166-ФЗ не уточняется, на арендаторов какого имущества распространяется такое право.
Следовательно, этим правом могут воспользоваться «пострадавшие» субъекты МСП, арендующие любое имущество – государственное или коммерческое.
2. Субъект МСП, арендующий государственное или муниципальное имущество, вправе обратиться к арендодателю за заключением в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды недвижимости (кроме земельных участков) до одного года на условиях, согласованных ранее. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении такого доп. соглашения при условии, что арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности до введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Что понимается под надлежащим исполнением обязанностей арендатором, в Законе № 166-ФЗ не разъяснено. Полагаем, что речь идет о своевременном внесении арендных платежей на протяжении действия договора аренды, а также об отсутствии задолженности по арендной плате на дату обращения к арендодателю за заключением доп. соглашения.
3. Субъект МСП, арендующий земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя продления срока действия договора аренды.
Срок продления определяется самим арендатором. Однако если первоначально договор аренды был оформлен более чем на 3 года, то продлить его доп. соглашением можно максимум еще на 3 года. Если же изначально этот срок составлял менее 3 лет, то продлить аренду допустимо максимум на этот же срок.
Обратиться с таким требованием к арендодателю можно до 01.03.2021 при соблюдении условий:
- срок действия договора аренды не истек;
- арендодатель не заявлял в суд требование о расторжении договора аренды;
- у органа земельного надзора отсутствует информация о выявленных или неустраненных нарушениях законодательства при использовании участка.
Арендодатель обязан без проведения торгов заключить дополнительное соглашение в течение 5 рабочих дней с момента обращения арендатора. Эта обязанность возлагается на арендодателя, даже если за арендатором числится задолженность по арендным платежам.
Напомним, что субъекты МСП, осуществляющие деятельность в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях экономики, имеют также право на освобождение и рассрочку по арендным платежам в отношении федерального имущества.
Проверьте, относится ли ваша организация к пострадавшим от коронавируса . Подробнее о том, кто относится к субъектам малого и среднего предпринимательства .
На что рассчитывают арендаторы
Вопрос о снижении арендной платы рано или поздно поднимают практически все квартиранты. Одни это делают до заселения, другие — после продолжительного проживания в квартире. Чаще всего используют одну из следующих причин.
- Ситуация на рынке аренды. Наиболее продвинутые наниматели оперируют данными о средних рыночных ценах на аренду и времени простоя похожих квартир в конкретных локациях.
- Благонадёжность. Пожалуй, это главный аргумент арендаторов. Ради получения скидки квартиранты готовы предоставить справку о заработной плате и рекомендации от прошлых арендодателей.
- Недостатки жилплощади. Некоторые квартиранты просят скидку, объясняя это минусами квартиры. Например, говорят, что в районе отсутствует инфраструктура квартира находится далеко от станции метро, на высоком этаже, с плохим ремонтом, без необходимой бытовой техники.
- Оплата за длительный период. Квартиранты предлагают сразу внести большую сумму, оплатив аренду за 3-6-12 месяцев, а взамен получить дисконт.
Арендные каникулы и особенности их предоставления
Арендаторы нежилой недвижимости, работающие в наиболее пострадавших отраслях, могут получить отсрочку по арендной плате (арендные каникулы). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Правила предоставления такой отсрочки содержатся в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.
Такая отсрочка возможна, если договор аренды заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).
Кроме того, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов. Также возможно изменение арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
|
1С:ИТС Подробнее о . |
Верховный Суд РФ выпустил разъяснения относительно «коронавирусного» законодательства, которые в том числе касаются арендных каникул (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).
О дате начала арендных каникул
Дополнительное соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ)
Верховный Суд обратил внимание, что отсрочка предоставляется с даты введения особого режима в субъекте РФ и не зависит от даты заключения дополнительного соглашения или вступления в силу судебного решения о понуждении предоставить отсрочку. При этом стороны договора могут установить и более ранний срок (Вопрос 3 Обзора)
Арендодатель должен сообщить арендатору об отсрочке по аренде
ВС РФ рассмотрел ситуацию, когда в период режима повышенной готовности (ЧС) арендатор своевременно не внес арендную плату и не заявил об отсрочке. Если арендодатель знает (не может не знать), что арендатор работает в одной из пострадавших отраслей, то арендодатель обязан сообщить ему о праве на отсрочку по арендной плате по части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, по мнению суда, арендодатель автоматически считается предоставившим такую отсрочку арендатору, если он:
- не проинформировал арендатора о возможности отсрочки;
- уклонился от заключения доп. соглашения о предоставлении отсрочки;
- не заключал доп. соглашение, но своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена (Вопрос 3 Обзора).
Когда можно отказать в праве на отсрочку
Для предоставления отсрочки по аренде арендатору не нужно доказывать невозможность использования имущества по назначению.
Однако суд может отказать арендатору в праве на отсрочку, если арендодатель докажет, что этот арендатор не пострадал и не пострадает от пандемии, а его поведение является недобросовестным (например, он использовал объект, несмотря на ограничения) (Вопрос 4 Обзора).
Когда арендная плата может уменьшаться
Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Уменьшение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.
По мнению ВС, арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда стало невозможно использовать имущество по назначению. При этом не имеет значения дата заключения дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда о понуждении снизить аренду (Вопрос 5 Обзора).
Особенности отсрочки и уменьшения арендной платы
Предусмотренные статьей 19 Закона № 98-ФЗ отсрочка и уменьшение арендной платы могут быть применены при аренде как нежилого помещения целиком, так и его части. Условия и порядок применения отсрочки арендной платы и ее уменьшения одинаковы в обоих случаях (Вопрос 6 Обзора).
В каком периоде действует отсрочка
Перенести на попозже можно платежи начиная с момента, когда в вашем субъекте РФ ввели режим повышенной готовности и до 1 октября 2020 года.
Причем пока режим повышенной готовности действует, отсрочка будет в 100%-ном размере. Если режим отменят, начиная с этого момента и до 1 октября 2020 года отсрочка будет только в виде 50% от платежа, а оставшиеся 50% придется платить вовремя.
На коммунальные платежи отсрочка не распространяется (кроме случаев, когда арендодатель освобожден от этих платежей на период режима повышенной готовности или ЧС).
Внимание! Отсрочка предоставляется бесплатно. Арендатор не может требовать с вас проценты за отсрочку, штрафы или пени, даже если они предусмотрены договором.. Когда нужно будет оплатить долг по аренде
Когда нужно будет оплатить долг по аренде
Накопившиеся за время отсрочки платежи нужно будет погасить, начиная с 1 января 2021 года и не позже 31 декабря 2023 года.
Погашать долг вы будете постепенно – равными платежами не чаще одного раза в месяц. Причем платеж не должен быть больше половины арендного платежа по договору.
Краткие выводы
Весной 2020 года в сложной финансовой ситуации оказалось подавляющее число российских бизнесменов. Выйти из кризиса поможет следование трем правилам:
- Ставка на индивидуальную правовую защиту. Опираться на базовые нормы ГК РФ можно лишь при наличии надежного документального подкрепления. Коммерсантам нужно фиксировать причины отказа от сотрудничества и возврата авансов, оформлять заключения о форс-мажоре, вести мониторинг финансового состояния. Активный сбор материалов, подтверждающих негативное влияние пандемии, поможет освободиться от договорных штрафов и добиться снижения арендной платы.
- Переговоры. Едва ли не впервые за время существования отечественной правовой системы досудебный порядок эффективнее полномасштабного разбирательства. Убытки терпят все, а потому компромисс в интересах обеих сторон сделки.
- Формирование судебной практики. Ситуация носит исключительный характер. Отыскать в юридических справочниках готовое решение невозможно. Однако у правозащитников появился шанс на создание современной базы прецедентов. Если арендодатель отказывается идти на уступки, нужно отстаивать свою позицию в арбитраже. К разработке стратегии следует подходить творчески, опираясь не только на нормы ГК РФ, но также на основные экономические законы, причинно-следственные связи и логику.