Цена, как второе существенное условие
Цена считается вторым важным условием сделки купли-продажи. Она должна быть установлена в рублях и по обоюдному согласию сторон. При полном расчете за приобретаемую жилую недвижимость в момент подписания договора в нем указывается, что оплата произошла полностью. В том случае, если жилье покупается в рассрочку или если оговоренная в договоре сумма будет передана продавцу (продавцам) не в день подписания договора, в нем обязательно указывается порядок расчетом или срок (дата) погашения суммы за приобретаемую недвижимость.
При рассрочке платежа, хоть право собственности на жилье и переходит покупателю, однако оно будет обременено залогом. Гос. регистрации в таком случае подлежит как право собственности покупателя на объект недвижимости, так и обременение такого права правом залога со стороны продавца.
Перечень проживающих лиц или кто имеет законные права на жилую площадь
Важно отметить тот факт, что, например, при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке жилья (не от самого застройщика), существуют риски приобрести объект, который уже обременен и обременение еще не снято. К особой форме обременения относится право пользования жилой недвижимостью собственника не собственниками, которые по закону сохраняют такое право
Продавая жилье, продавец обязан известить покупателя о том, что в нем зарегистрированы определенные лица или есть права у иных лиц на пользование им. Поэтому, в договоре перечень лиц, зарегистрированных или сохраняющих право пользования на отчуждаемую недвижимость, является обязательным.
Российским законодательством предусмотрен перечень лиц, которые в случае продажи жилья не утрачивают свое право пользования им. К таким лицам, в частности, следует отнести бывших членов семьи, имеющими на момент приватизации равные права с лицом, приобретающим в свою собственность жилую недвижимость. Они ввиду различных причин в дальнейшем написали отказ от приватизации, тем самым дав согласие приватизировать жилье иному лицу.
Этот пункт особо касается тех лиц, у которых осталось право пользование жилым помещением, однако они отбывают наказание в колонии или на поселении, а также несовершеннолетних, которые по каким-то причинам не подпали под процесс приватизации. Если несовершеннолетние даже и согласны, чтобы продали жилье, на которое они имеют право пользование, обязательно должна быть резолюция (постановление) с органа опеки и попечительства о разрешении продажи этого жилого помещения.
Для того, чтобы увидеть перечень лиц, которые зарегистрированы и имеют право пользование на отчуждаемое жилое помещение, необходимо запросить расширенную выписку (копию) из лицевого счета, в которой и будут содержаться имеющиеся сведения о гражданах, когда-либо состоящих на регистрационном учете.
Основные и существенные условия по видам сделок
При заключении различных договоров, следует учитывать особенности условий, которые или обязательно требуется включать в текст документа, или рекомендуется, что установлено соответствующими статьями ГК РФ или другими нормативными актами разных ведомств.
Розничная торговля
Наименование товара – одно из существенных условий при осуществлении сделок в розничной торговле. Товар – это, как правило, предмет или набор предметов, приобретаемый для личного пользования.
Внимание: товары, причиняющие вред покупателю, не допускаются к продаже, а если предмет должен соответствовать определенным требованиям безопасности, то обязательно должен присутствовать сертификат качества.
Поскольку отдельный договор о купле-продаже чаще всего не составляется, доказательством сделки становится товарно-кассовый или товарный чек.
Информацию о цене за товар покупатель узнает до заключения договора (покупки), после оплаты и получения товара, сделка считается заключенной.
Продавец не может в ряде случаев указывать более высокую цену, если государственные регулирующие органы установили максимальную стоимость данного вида продукции.
Сделки с недвижимостью
При заключении подобных сделок, следует руководствоваться следующими существенными условиями, которые нужно указать в тексте документа:
- информация об объекте, позволяющая его точно идентифицировать;
- оценочная стоимость;
- те лица (список), которые имеют право на использование (проживания) объекта и юридические основания для предоставления этих прав.
Эти пункты описаны в статьях ГК: , , .
Отсутствие согласования существенных и дополнительных условий, упомянутых в законах РФ или в тексте документа, делает соглашение о купле-продаже не имеющим юридической силы, то есть ничтожным.
О продаже лесоматериалов
Особенностью существенных условий при заключении данного вида сделок является более полное описание предмета договора (товара). Это:
- полное наименование породы древесины;
- сорт материала;
- количество товара и порядок его определения.
Также должны быть пометки о соответствии качества древесины определенным стандартам или регламентам, а в некоторых случаях – указание на документы, служащие подтверждением указанных свойств.
Договор о поставке электроэнергии
Постановление правительства РФ от 04.05.2012 г. № 442 (пункт 40) регламентирует существенные условия, которые отражаются в документе купли-продажи.
А именно:
- предмет договора;
- дата начала исполнения договора;
- обязанности потребителя;
- права потребителя;
- требования, предъявляемые к качеству электроэнергии (э/э);
- особенности определения мощности, объема и стоимости приобретаемой э/э;
- пункт об условиях учета электроэнергии;
- описание ответственности исполнителя за нарушение поставки и качества э/э.
Купля-продажа автомобилей
Справка. При осуществлении сделок с участием ТС в качестве товара, нужно руководствоваться приказом МВД от 07.08.2013 № 605 для указания существенных условий договора.
Это связано с особенностями регистрации ТС на территории РФ.
В данном случае, существенными принято считать:
- данные о месте заключения договора и дате;
- информация о транспортном средстве, по которой его можно четко идентифицировать (марка, модель, указание номерных агрегатов, масса, дата выпуска);
- данные техпаспорта ТС;
- номер регистрационного знака при его наличии;
- стоимость ТС (по указанию продавца);
- паспортные данные продавца и покупателя, наименование организации, если это – юридическое лицо.
Рекомендуется также указать:
- дату передачи ТС покупателю;
- способ оплаты покупки, срок выдачи или перечисления средств продавцу;
- сведения о гарантии продавца, если она предоставляется;
- комплектность ТС, если это необходимо.
Поставка коммунальных услуг
Данный вид услуг разделяется на два вида, соответственно создаются два документа:
- Договор подряда на содержание и ремонт общего имущества дома;
- Договор об управлении домом.
В первом случае соглашение требует указания:
- предмета договора;
- сроков выполнения работ;
- стоимости работ;
- дополнительные условия (при необходимости).
В договоре управления следует отметить:
- Предмет договора. Здесь указывают адрес дома, что входит в состав общего имущества, выполняемые работы при обслуживании, перечень услуг;
- Способ определения стоимости ЖКУ, порядок ее оплаты;
- Порядок мониторинга за осуществлением услуг, оказываемых управляющей фирмой;
- Прочие дополнительные условия, по согласованию сторон.
Другие существенные условия
Количество
Количественная характеристика передаваемого покупателю товара зависит от особенности сделки.
Чаще всего применяются:
- единицы — то есть, количество штук товара;
- меры веса – килограммы, тонны и другие;
- меры площади – квадратные метры;
- меры объема – литры, баррели.
Договор, в тексте которого нет указаний о количестве передаваемого продавцом товара, признается ничтожным (п. 2 ст. 465 ГК РФ).
Если продавец нарушил условия сделки: передал покупателю меньшее количество товара, чем указано в тексте соглашения, потерпевшая сторона может либо потребовать недостающей части, либо отказаться от уже полученной с расторжением договора (ст. 466 ГК РФ).
В обратной ситуации, когда покупатель получил больше товара, он должен сообщить об этом продавцу и при необходимости вернуть лишний товар.
Кроме статей ГК РФ, в ряде случаев применяются дополнительные документы различных ведомств:
- постановления правительства РФ;
- приказы МВД.
Дополнительные условия
Помимо основных, в договоре могут фигурировать прочие условия, влияющие на осуществление сделки.
Ассортимент
Ассортимент определяет характеристики товара (внешние и внутренние), может быть подробно указан в тексте договора, но это не является существенным условием.
Качество товара
Параметр, который не является существенным, но может быть упомянут в тексте, в этом случае, согласно пункту 1 ст. 469 ГК РФ покупатель должен получить от продавца товар такого качества, которое соответствует соглашению.
Комплектность
Если товар является составным (например, мебель, бытовая техника) или состоит из нескольких отдельных изделий (комплект продуктов), это следует отмечать в договоре с перечислением всех элементов.
Предполагается, что покупатель получит весь набор предметов одновременно, а если обнаружит отсутствие одного или нескольких элементов, то имеет право потребовать либо уменьшения стоимости за комплект пропорционально полученным предметам, либо выдачи недостающих элементов.
