Договор аренды квартиры: как составить безопасно, инструкция с образцом

Обязанности сторон

В этом разделе прописываются обязанности контрагентов по договору. Данный пункт является неотъемлемым и фигурирует в документе следующим образом:

Наймодатель обязуется:
Передать право пользования квартирой Нанимателю на срок, установленный настоящим соглашением.
Производить устранение последствий от неблагоприятных ситуаций (аварии, повреждения, стихийные бедствия и т.д.), произошедших не по вине Нанимателя.
Осуществлять капитальный ремонт за счет своих денежных средств.
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.
Наниматель обязуется:
В соответствии с условиями соглашения производить арендную плату за проживание в квартире.
Своевременно осуществлять платежи, связанные с оплатой коммунальных услуг.
Бережно относиться к квартире и ко всему, что в ней содержится.
Не проводить каких-либо работ, связанных с изменением конструкции квартиры без согласия Наймодателя.
После окончания действия договора возвратить квартиру в том состоянии, в котором она находилась на момент подписания документа (с учетом естественного износа).
Исполнять свои обязательства в строгом соответствии с настоящим соглашением.

Досрочный выход из договора аренды

Письмо

Если нужно поменять договор, надо направить арендодателю электронное письмо с предложением изменить или добавить пункты.

30 дней

По закону — статьи 452 и 453 ГК — на ответ арендодателю даётся 30 дней, но можно предусмотреть свой срок — например, неделю.

Дополнительное соглашение

Если вторая сторона согласна изменить договор — каждое изменение или дополнение вносится пунктами в договор в виде дополнительного соглашения — это отдельный документ, который должен быть подписан собственником и жильцом.

Суд

Если собственник не захочет поменять договор, жилец может обратиться в суд.

Внимательно прописывайте в договоре условия его досрочного прекращения

Договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию собственника в суде или в одностороннем порядке — если это предусмотрено договором.

Жилец имеет право расторгнуть договор без причины

По статье 687 Гражданского кодекса, наниматель имеет право расторгнуть договор без причины — но об этом нужно предупредить собственника за 3 месяца. Эта же статья регулирует прекращение договора через суд: например, если квартира перестала быть пригодной для проживания.

Собственник в судебном порядке может расторгнуть договор только за его нарушения — например, при невнесении платы за проживание.

Важные пункты договора

Перед тем как оформить сделку, владелец помещения подготавливает проект договора, в который можно включить дополнительные важные пункты.

1. Предмет сделки. Детально прописывается наименование объекта, который сдается, адрес, площадь, комнаты и указание, какие из них предназначены для проживания.
2. Общие положения. Если это договор безвозмездной аренды квартиры, нужно прописать этот факт в общих положениях. На данном этапе описываются условия проживания: количество людей, обременения, состояние и состав мебели.
3. Права и обязанности владельца недвижимости и людей, которые будут проживать в квартире.
4. Каким образом договор может быть расторгнут: после завершения срока действия документа или по обоюдному согласию.
5. Плата за проживание: наличие задатка, график и условия оплаты коммунальных платежей, ежемесячная плата за проживание.
6. Срок действия сделки и возможность ее продления.
7. Данные о сторонах: ФИО, дата и место рождения, номер паспорта, реквизиты.

Также отдельно можно включить содержание домашних животных, периодичность посещения квартиры владельцем, ответственность за порчу мебели или техники животными и детьми.

Лица, заключающие договор

Закон различает 2 вида договоров на временное коммерческое пользование жильём:

• договор аренды жилого помещения, по которому арендатором может быть юридическое лицо;
• договор найма жилья, заключаемый только с нанимателями-гражданами (физическими лицами).

В большинстве случаев разница между ними невелика, потому зачастую и то и другое называют договором аренды. Но некоторые различия все же есть. В частности, по договору найма, заключенному на срок более 1 года, не допускается вселение временных жильцов на безвозмездной основе и размер арендной платы не является существенным условием (поскольку гражданин может разрешить бесплатно пользоваться своей квартирой другим лицам).

Кроме того, в договоре найма должен указываться не только наниматель, но и лица, постоянно с ним проживающие (для аренды этого не требуется). Если такие лица не были указаны сразу, то они могут быть вселены позже с согласия владельца жилья, если площадь, приходящаяся на каждого, соответствует нормам жилищного законодательства. Единственным исключением являются несовершеннолетние: разрешения на их вселение не требуется и соблюдение нормы необязательно.

Кто оформляет договор аренды с описью имущества?

Договор аренды квартиры с описью имущества оформляется 2 раза — в момент передачи недвижимости арендатору, и при ее возврате арендодателю по окончанию срока действия документа.

В первом случае собственник квартиры устанавливает перечень предметов, которые предоставляются в пользование совместно с жилой площадью. Потенциальный наемщик имеет право внести корректировки в договор, касающиеся имущества.

Во втором случае, при реализации процесса возврата квартиры арендодателю, договор аренды с описью имущества составляется нанимателем. В документе он подробно указывает имеющееся в помещении имущество на момент расторжения договора, а также произошедшие с ним изменения. Соответствующий процесс считается не менее важным и ответственным, чем первичный, так как помогает миновать предъявления претензий владельцем уже после выезда из квартиры.

Список необходимых документов для оформления

При оформлении соглашения аренды жилого помещения крайне важно ознакомиться не только с содержанием договора, также необходимо проверить наличие всей документации, которая необходима для передачи в налоговое управление. Список документов для оформления договора аренды квартиры будет зависеть от того, кто ее сдает — физическое или юридическое лицо

Для заключения договора и верификации подлинности сделки, арендодатель должен предоставить:

• оригинал удостоверения личности;
• документацию, доказывающую право собственности на квартиру (свидетельство о регистрировании недвижимости, акты приема-передачи, свидетельство о вступлении в наследство);
• выписка из отдела Росреестра, удостоверяющая отсутствие у квартиры обременений, арестов;
• технический или кадастровый паспорт;
• письменное согласие всех собственников для оформления договора аренды;
• письменное согласие опекунов или официальных представителей, если собственником квартиры является недееспособный гражданин или несовершеннолетний ребенок;
• заверенная генеральная доверенность у нотариуса, если заключением договора аренды квартиры занимается не собственник квартиры, а его официальный представитель.

Для того чтобы заключить сделку, от арендатора понадобится лишь один документ — оригинал удостоверения личности. Если же наемщиком является иностранный гражданин, то понадобится заграничный паспорт с видом на жительство, подтверждающий легальное пребывание на территории Российской Федерации.

Требования к оформлению

Нормы гражданского законодательства РФ не предусматривают унифицированной формы соглашения об аренде жилой собственности с условием описи имущества. Документ может быть оформлен как в произвольной форме, написанный от руки, так и посредством компьютера. Возможен и смешанный вариант, к примеру, общий список имущества в виде таблицы напечатан, а в специально отведенных графах собственник квартиры и будущий наемщик в порядке осмотра недвижимости собственноручно вписывают замеченные недостатки.

Опись имущества может быть составлена в виде отдельного документа или может быть включена в договор о найме квартиры. Инвентаризация недвижимости должна быть максимально подробной, то есть отражать не только количество предметов, но и их характеристики: внешний вид, цвет, год и модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины и т.д.

Важно! Владелец квартиры вправе вносить в договор аренды квартиры с описью имущества все, что посчитает нужным, составляя документ сплошным списком или отделять каждую комнату в отдельности

Образец договора

Типовой договор аренды квартиры с описью имущества может включать положения, в соответствии с которыми арендатору запрещается пользоваться конкретными вещами за пределами жилой площади или не допускается переносить их с одного места на другое.

Структура договора:

• предмет соглашения;
• назначение аренды;
• порядок передачи недвижимости в аренду;
• сумма арендной оплаты и сроки выплат;
• правомочия и обязательства арендодателя;
• правомочия и обязательства арендатора;
• ответственность сторон сделки;
• дополнительные условия;
• приложение.

Помимо оформленного соглашения, рекомендуется сфотографировать квартиру, бытовую технику и все предметы, предоставляемые в пользование. Соответствующие фотографии впоследствии будут приложены к описи имущества в виде приложения. Воспользоваться соответствующим способом вправе и арендатор, при обнаружении каких-либо дефектов. Фотографии будут подтверждать, что повреждения были еще до момента заключения договора аренды.

Скачать образец договора здесь.

Юридические тонкости

Если заключается сделка, необходимо скачать образец договора найма жилого помещения между физическими лицами. Документ должен быть составлен на бумажном бланке. Он включает в себя важные сведения о заключаемой сделке. Когда все данные внесены в бумагу, происходит ее подписание.

Бумага приобретает юридическую силу только после того, как в неё будут внесены условия о предмете сделки. Здесь нужно отразить данные о передаваемом в аренду жилом помещении.

Видео

В договор безвозмездного пользования или поднайма в обязательном порядке нужно внести следующие данные:

• адреса и контакты лиц, принимающих участие в сделке;
• сведения о передаваемом в аренду помещении, его местоположении и площади;
• количество комнат в квартире;
• состояние жилой недвижимости в целом.

Предварительно стороны должны достигнуть договорённости по всем вопросам. Если этого не произошло, или один из участников сделки хочет вписать в договор дополнительную информацию, соглашение расторгается.

Оформление соглашения

Чтобы составить договор правильно, лучше обратиться в агентство или использовать готовые бланки. Их без особой сложности удастся найти в сети. Если человек всё же решит подготовить соглашение самостоятельно, ему предстоит внести в договор следующие пункты:

• Полезные сведения о каждом гражданине.
• Предмет договора. В этом пункте предстоит указать сведения о жилом имуществе, сдаваемом в наем. Участники соглашения должны прописать срок, в течение которого жилое помещение будет находиться во временном пользовании.
• Цена аренды. В договоре в обязательном порядке должна быть прописана величина арендной платы.
• Права и обязанности лиц, принимающих участие в сделке.

Вся вышеуказанная информация в обязательном порядке должна быть включена в бланк документа. Чем подробнее будут прописаны условия, тем легче в последующем доказать, что права одного из участников сделки были нарушены. Дополнительно нужно указать сведения об ответственности лиц, фигурирующих соглашение.

Ответственность по договору аренды жилья

Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.

По закону наниматель (арендатор) отвечает:

1. За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
2. За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
3. За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.

***

Больше полезной информации в рубрике «Аренда и наем жилья».

Договор аренды квартиры — зачем он нужен

Договор найма

Договор между собственником жилья или его доверителем и человеком, который хочет использовать жилое помещение для проживания на определённое время.

Аванс

Часть платы за аренду, которую наниматель может дать заранее, и которая будет учтена при дальнейших расчётах с наймодателем. Если договор не будет подписан, собственник должен вернуть аванс.

Обеспечительный платёж

Также может называться «депозит», «страховой депозит» или «гарантийный взнос». Обычно, это сумма равная оплате жилья за месяц, которая страхует наймодателя в случае ущерба. Размер депозита может быть определён на усмотрение участников договора или вовсе отсутствовать.

Что такое договор найма жилого помещения?

Договор найма жилого помещения – это договор, заключаемый между собственником жилого помещения и желающим его арендовать на определенный период времени. Договор содержит условия, по которым наниматель будет снимать жилое помещение и оплачивать его арендную плату.

Оформление договора найма жилого помещения является необходимым для обеспечения признания права на занятие жилья в случае, если между сторонами возникнут конфликты или споры. Договор найма является важным документом, который предоставляет возможность использования жилого помещения нанимателем в соответствии с установленными условиями.

В договоре найма должны быть указаны сроки аренды, размер арендной платы, порядок ее оплаты, а также обязательства и права обеих сторон.

• Срок аренды может быть различным и устанавливаться договором по их соглашению.
• Размер арендной платы обычно фиксирован и должен включать в себя стоимость жилого помещения и дополнительные расходы.
• Порядок оплаты арендной платы может быть ежемесячным или согласоваться между сторонами.
• Договор найма жилого помещения предусматривает права и обязанности обеих сторон, чтобы гарантировать исполнение условий договора.

Сроки действия договора аренды жилья и связанные с ними особенности заключения

С практической точки зрения договоры, касающиеся аренды помещений, можно разделить на 2 группы:

• договоры продолжительностью более года;
• договоры продолжительностью менее года (краткосрочные).

Деление это связано со следующими обстоятельствами:

1. Если в договоре не указан конкретный срок, то договор, согласно ст. 683 ГК РФ, считается заключенным на 5 лет. Для того чтобы расторгнуть такой договор, арендатор (наниматель) должен письменно предупредить владельца квартиры не менее чем за 3 месяца до даты предполагаемого выселения.
2. Обременения, возникающие следствие заключения договоров со сроком от года, подлежат обязательной регистрации в органах Росреестра.

Кроме того, в случае краткосрочных договоров не действуют правила, касающиеся ремонта помещения, т. к. при найме меньше чем на год необходимость в ремонте может и не возникнуть.

В отношении сроков действует правило: если жилец аккуратно платил за квартиру и не нарушал других своих обязанностей по договору, он имеет право по истечении срока договора заключить новый на тот же срок. Владелец квартиры вправе отказать ему в заключении нового договора, но в этом случае он обязан на год воздержаться от сдачи жилья внаем. Если же в течение года он сдал помещение снова, то предыдущий жилец вправе потребовать через суд расторжения нового договора и возмещения убытков, которые он понёс из-за того, что не получил жилье на новый срок. Однако в случае краткосрочных договоров это правило не действует: они могут и не продлеваться.

Договор найма между физическими лицами

Договор найма относительно жил. помещения, который проходит процедуру заключения между двумя физ. лицами, обуславливается необходимостью четкого установления взаимных обязательств для обеспечения защиты интересов обеих сторон.

Стоит обратить внимание на следующие аспекты по договору:

• обязательна к указанию в договоре сумма, которую выплачивает наниматель, иначе используется правоприменительная практика по безвозмездному использованию, при этом допускается занижение суммы относительно реальной;
• заниженная сумма выплат, отмеченная в договоре, при отсутствии другой фактической документации, подтверждающей реальный объем выплат, может стать основанием для возможности по суду получить только то, что было отмечено на бумаге;
• изменения в отношении цены проживания на предоставляемой жилплощади могут вноситься в соответствии с общими значениями установленных договоренностей по взаимным расчетам в отмеченный период, свободно или по завершении срока действия договоренности, если в ней не было предусмотрено изменение оплаты. Оформляться изменение объема выплат может по форме доп. соглашения;
• ответственность по расторжению договора до срока его завершения должна лежать на обоих участниках соглашения, прописать ее – забота, но не обязанность каждого участника.

Договор найма в отношении жилого помещения, в основном, заключается между физ. лицами. По аналогичной коммерческой схеме с юридическими организациями допустимо заключать договоры по оформлению арендных отношений. Закон определяет только общие положения возмездного взаимодействия сторон, свои обязательства в рамках конкретного соглашения стороны обсуждают и обеспечивают самостоятельно, путем добавления соответствующих пунктов в итоговый документ.

https://youtube.com/watch?v=t1E8rS6OBDc

Договор найма, заключенный устно.

Как и любую другую сделку лучше всего заключать в письменной форме, однако, граждане не всегда хотят прибегать к формальностям, особенно когда дело касается их знакомых, в связи с чем, заключают сделку в устной форме.

Важно отметить, что законодательство предусматривает заключение сделок, как в письменной форме, так и в устной. При этом некоторые сделки требуют обязательного нотариального удостоверения или государственной регистрации, а для других достаточно простой письменной формы

Но все же основным вопросом будет являться действительность договора найма, совершенной устно.

Как уже было сказано выше, в соответствии с ч. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма заключается в простой письменной форме, однако это не означает, что сделка будет недействительна при несоблюдении формы сделки.

Так, сделка будет недействительной только в случае если положениями, касающимися определенного вида сделки, прямо предусмотрено, что несоблюдение письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст. 162 ГК РФ).

Таким образом, поскольку положениями о договоре найма не предусмотрена недействительность вследствие не соблюдения формы сделки, то такой договор может быть заключен и устно.

Заключая такие договоры устно, надо не забывать о сложности докаывания самого факта заключения сделки, а также какие условия она предусматривала. При споре в суде, стороны смогут руководствоваться письменными и иными доказательствами (платежи за коммунальные услуги, платежи за наем квартиры и т.д.), однако законодательство запрещает использовать в качестве доказательства свидетельские показания, если не соблюдена предусмотренная законом форма о простой письменной сделки.

Образец договора аренды от R.TIGER

Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.. Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.

Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.

Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.

Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.

Заказать консультацию или договор аренды

В каких ситуациях использовать договор аренды, а в каких — найма?

Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. А выбирать между этими двумя типами договоров не приходится, так как его тип определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон (юридическое или физическое лицо снимает объект).

Если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу, то единственная возможность, предусмотренная законодательством — это использовать договор аренды (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). А в случае, если квартира сдается гражданину (физическому лицу), то заключается договор найма.

Действия сторон перед тем, как заключить договор аренды квартиры

Так как собственник квартиры заинтересован поскорее сдать квартиру чистоплотному арендатору/нанимателю и получить арендную плату, а арендатор — найти добросовестного собственника и снять квартиру. Для удовлетворения интересов обеих сторон собственнику перед тем, как заключить договор аренды квартиры, необходимо подготовить, а арендатору/нанимателю проверить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, паспорт собственника либо доверенность на подписание договора найма, а также при необходимости документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

Договор найма жилого помещения, в том числе квартиры, — это двусторонний договор, в котором в качестве наймодателя выступает собственник жилого помещения, а в качестве нанимателя — гражданин. Собственником жилого помещения может быть как юридическое, так и физическое лицо.

Жилое помещение может находиться в собственности нескольких лиц (общая собственность). Пользование и распоряжение общим имуществом возможны только с согласия всех его собственников. Поэтому следует иметь в виду, что договор найма в этом случае должны подписать все сособственники (ст. 247 ГК РФ).

Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру

С 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП), выданной Росреестром.

С 31.01.1998 по 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав, выдаваемым Росреестром (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Собственник квартиры может предъявить свидетельство о праве на наследство. Этот документ также свидетельствует о праве на это жилое помещение. Принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента его открытия независимо от времени его государственной регистрации (ст. 1152 ГК РФ).

Рекомендуем потенциальному нанимателю квартиры получить в Росреестре выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимости, удостоверяющую, кто на данный момент является собственником, на основании какого документа и нет ли каких-либо обременений на квартиру. Такая выписка предоставляется любому заинтересованному лицу за плату (ч. 1 ст. 62, ч. 2 ст. 63 Закона N 218-ФЗ).

Паспорт собственника либо доверенность на подписание договора найма

Со стороны наймодателя договор найма может подписать как сам собственник жилого помещения, предъявив свой паспорт, так и его представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, содержащей полномочия на подписание договора найма и на определение его условий (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Перед подписанием договора найма квартиры нанимателю следует тщательно проверить представленные наймодателем документы, чтобы убедиться, что именно наймодатель является собственником квартиры.

Документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам

Если договором не предусмотрено освобождение нанимателя от внесения коммунальных платежей, целесообразно перед тем, как заключить договор аренды квартиры, запросить у наймодателя документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате коммунальных услуг. Такими документами могут являться копия финансового лицевого счета, единый жилищный документ и т.д. (ст. 678 ГК РФ).

Договор социального найма жилого помещения

г. Кемерово 19 декабря 2023 года

Леонтьев Григорий Дмитриевич, паспортные данные: 3333 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 11.01.2022 года, именуемый в тексте соглашения «Наймодатель», с одной стороны

и

Григорьев Анатолий Михайлович, паспортные данные: 3333 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 12.01.2022 года, именуемый в тексте соглашения «Наниматель», с другой стороны

заключили настоящий договор о нижеследующем:

Первоочередным разделом договора выступает преамбула. В ней описывается информация, напрямую связанная с участниками сделки. Такой информацией принято считать:

• В первую очередь – фамилия и инициалы сторон, между которыми заключается соглашение;
• Далее прописываются паспортные данные лиц;
• В завершении содержания преамбулы следует указать роли контрагентов по настоящему соглашению (кто выступает в роли Нанимателя, а кто в роли Наймодателя).

Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:

Регистрация договора в ЕГРН

Договор найма жилого помещения между физическими лицами нужно регистрировать в  случае, если он заключен на год и больше. Период действия определяется сравнением даты заключения (в правом верхнем углу первого листа) и датой окончания срока, указанного в договоре. Даже если помещение фактически передали позже, значение имеет именно дата заключения контракта.

В плане регистрации договора найма квартиры внимание нужно обратить на следующие правила:

• Действие может быть прописано не как «до 31 декабря 2024 года», а как «заключен на срок 11 месяцев». В данном случае год равняется 12 месяцам, а срок выйдет в аналогичное число последнего месяца срока. Например, если контракт на жилое помещение заключили 10 июня сроком на 2 месяца, то истечет он 10 августа.
• Если прописать, что соглашение начинается, например, 16 июля этого года, а заканчивается 15 июля следующего (до календарного года остается 1 день), то это все равно считается календарным годом для регистраторов.
• Если срок не указан, то регистрировать его не нужно. Неопределенный срок не приравнивается к году или более.

Регистрация осуществляется через МФЦ и занимает примерно 7 рабочих дней. В Выписке из ЕГРН будет указано ограничение в виде найма жилого помещения между физическими лицами и сроки такого ограничения.

Читайте подробнее о регистрации договора найма в ЕГРН и чем грозит ее отсутствие в специальной статье.

Как правильно заключить договор аренды квартиры. Рекомендации

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные не указаны, условие об объекте считается не согласованным, а договор — незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Поэтому для того, чтобы правильно заключить договор аренды квартиры необходимо обязательно:

1. Проверить обладает ли арендодатель правом собственности на объект аренды в момент передачи вещи арендатору. Так как в силу ст. 608 ГК РФ сдать вещь в аренду может либо ее собственник, либо тот, кто наделен соответствующими полномочиями законом или собственником (например, доверительный управляющий).
2. Определить предмет договора. Необходимо четко определить какое жилое помещение передается в аренду (адрес, площадь, количество комнат) и какое имущество передается в пользование вместе с квартирой.
3. Установить права и обязанности сторон, согласовав, чем вправе пользоваться наниматель, вправе ли расторгнуть или продлить договор. Прописать обязанности арендатора, например, обязан ли проводить текущий или капитальный ремонт, обязательно рассмотреть обязанность по оплате аренды и коммунальных платежей. Также необходимо четко определить права и обязанности наймодателя, например, право на расторжение, на определенные требования, предъявляемые к арендатору, обязанность по передаче квартиры и т.д.
4. Прописать порядок передачи квартиры и имущества и определить в течении какого времени со дня подписания договора будет передана квартира в пользование арендатору.
5. Согласовать срок аренды и досрочное расторжение договора. Стороны подписывают Передаточный акт к договору и с этого момента квартира и имущество считаются принятыми арендатором. Срок аренды обычно устанавливается именно с этого момента. Сторонам необходимо согласовать как и в каких случаях договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в одностороннем порядке и в судебном порядке.
6. Определить финансовые условия и порядок расчета, прописав сумму арендной платы или порядок ее расчета
7. Согласовать условие о ремонте квартиры, за счет какой стороны проводится капитальный и текущий ремонты
8. Установить ответственность сторон
9. Определить каким путем будут разрешены споры
10. Прописать заключительные положения
11. Указать адреса и реквизиты сторон

Ещё документы по теме «Договор аренды, найма»:

• Договор аренды программных продуктов
• Договор аренды части нежилого помещения
• Договор аренды автобуса в целях использования его в качестве служебного автотранспорта
• Договор аренды компьютеров
• Договор аренды транспортных средств и строительной техники с предоставлением услуг по управлению и эксплуатации техники
• Договор аренды квартиры компанией у гражданина
• Договор аренды квартиры для проживания Арендатора и членов его семьи
• Договор найма жилого помещения
• Договор аренды нежилого помещения под офис, контору, представительство
• Договор аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности

Обязанности наймодателя.

Наймодатель обязан передать свободное жилое помещение пригодное для проживания. В его обязанности так же входит надлежащая эксплуатация дома, предоставлять или обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества и устройств для оказания коммунальных услуг.

В договоре указываются все граждане, которые будут постоянно проживать вместе с нанимателем в жилом помещении. В случае, когда наниматель решит вселить граждан после заключения договора найма, то такое вселение может производится только с согласия наймодателя (за исключением вселения несовершеннолетних детей). Данные правила, изложенные в абзаце, будут применяться по умолчанию в случае заключения договора найма от одного года, но договором может быть предусмотрено иное.

При вселении временных жильцов (на срок не более 6 месяцев) требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем граждан. В этом случае не требуется разрешения наймодателя, а требуется только уведомление его о вселении временных жильцов, однако единственным основанием, по которому наймодатель может запретить такое вселение-это не соблюдение законодательства о норме общей площади жилого помещения.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за вселенных им жильцов, за исключением, наличия договора таких жильцов с наймодателем о солидарной ответственности всех жильцов. В этом случае такие лица будут считаться сонанимателями.

При переходе права собственности на квартиру договор найма сохраняется, при этом новый собственник становится наймодателем по тем же условиям.

Ремонт жилого помещения, а также капитальный ремонт жилого помещения является обязанностью наймодателя по умолчанию, если иное не предусмотрено договором.

Переоборудовать жилое помещение в случае, если оно существенно изменяет пользование в нем, наймодатель может осуществить только с разрешения нанимателя.

В каком виде нужно оформить?

Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма квартиры заключается в простой письменной форме. После заключения соглашения вы можете наложить обременение на недвижимость, если она сдана на срок не менее 12 месяцев. При желании заполненный договор может быть заверен у нотариуса.

Бланк и образец договора легко найти в Интернете. Это довольно короткий документ 2-5 страниц, к которому прилагается опись имущества, находящегося в квартире, квитанции об оплате или расписка о получении средств. В бланке договора обязательно указывается дата начала аренды и ее окончания, сроки и способ внесения оплаты.

Заверять соглашение у нотариуса не нужно, но если оно заключено на срок более года, то на квартиру можно наложить обременение. Это позволит защитить жильцов на тот случай, если собственник решит продать свою недвижимость, одновременно взяв деньги за ее сдачу в наем.

Как составляют договор, если квартира сдается с мебелью

Мебели, технике и любому другому имуществу следует уделить отдельное внимание. В общем порядке нужно отразить:

• что конкретно находилось в квартире на момент ее передачи съемщикам;
• состояние имущества (в том числе и ремонта).

Это упростит разрешение конфликта при потере или порче вещей.

С другой стороны – это защитит и съемщиков, потому что хозяин не сможет потребовать от них возмещения средств за сломанный стул, который был поломан изначально.

Для этого в документе отдельным пунктом указывается список имущества. Необходимо обозначить все предметы дома (можно просто перечислить), за которые арендаторы будут нести ответственность, указать их состояние.

Что должно быть в договоре аренды

В интернете множество бланков для договоров аренды и найма. Будьте внимательны — иногда там нет важных пунктов. Вот, что обязательно надо указать в договоре

1

Паспортные данные наймодателя и нанимателя

2

Документы о праве собственности

3

Полный адрес, кадастровый номер и метраж квартиры

4

ФИО всех, кто будет проживать в квартире. Если пока вы не планируете жить с кем-то, такое право всё равно лучше предусмотреть

5

Наличие домашних животных или право их завести

6

Сроки. Обычно договор аренды заключают на 11 месяцев, а потом продлевают. Договор менее чем на 1 год не надо регистрировать в Росреестре. При этом, юридически документ будет иметь такую же силу, как и зарегистрированный.

7

Права и обязанности сторон